网签都做完了，卖家却说家里人不同意、要再加 30 万元才配合过户，转头还把房子挂到了别的中介。买方首付已经凑齐、贷款也批下来了，这时是只能拿回双倍定金认亏，还是能要求卖家继续把房子过户给自己，中间的差价损失又该怎么算？
一、二手房卖家反悔不卖怎么办？
卖家反悔不卖属于违约，买方通常有三条路可选：一是主张定金双倍返还；二是定金不足以弥补损失的，就超出部分主张差价损失等赔偿；三是履行条件具备时，请求法院判令继续履行、配合办理过户。三条路径并非只能选一条，定金与损失赔偿可以衔接适用。能否强制过户，要看房屋是否已被过户给善意第三人、买方是否具备一次性付款能力、房屋是否存在查封等履行障碍。
二、法律规定是怎么说的
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十八条进一步明确，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。这意味着双倍定金与差价损失可以叠加主张，而不是二选一。
关于能否强制过户，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或者事实上不能履行、债务不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未请求履行的除外。房屋已经过户给善意第三人的，通常构成事实上不能履行。
三、你该怎么做（分步骤）
- 第一步：立即固定证据。收集居间合同或买卖合同原件、定金与首付款转账凭证、收据、网签记录截图、中介沟通记录、卖家涨价或拒售的录音与微信记录。
- 第二步：7 日内书面催告。用 EMS 发送催告函，限卖家在收到后 7 日内配合办理网签、面签与过户手续，并明确逾期将主张违约责任，保留寄送与签收凭证。
- 第三步：申请财产保全。向房屋所在地人民法院申请诉前或诉讼财产保全，查封涉案房屋，防止卖家过户给第三人，一般需提供相当于请求数额的担保。
- 第四步：核算差价损失。调取同小区同户型近 3 个月成交记录或委托评估机构出具报告。例如合同约定价 300 万元，起诉时同户型市场价 360 万元，差价 60 万元，扣除已收定金 20 万元后，可就剩余部分主张赔偿。
- 第五步：起诉并准备履行能力证明。请求继续履行的，需证明自己具备付款能力，如银行批贷函、存款证明，或当庭将剩余房款提存至法院账户。
四、常见误区
- 误区一：以为拿了双倍定金就不能再要差价。定金不足以弥补损失时，可以就超出部分另行主张赔偿，但需对差价承担举证责任。
- 误区二：以为网签了房子就锁定了。网签不等于不动产转移登记，卖家仍可能通过撤销网签或另行过户的方式处分房屋，必要时需申请保全。
- 误区三：以为中介一定会担责。中介责任取决于居间合同约定与是否存在过错，不能当然替代卖家的违约责任。
五、什么情况下要找律师
房价涨幅较大、卖家已将房屋另行出售或设定抵押、涉及夫妻共有房产一方未签字、合同约定仲裁条款时，建议尽快咨询律师。律师可协助判断是否优先主张继续履行、设计定金与差价损失的叠加主张方案、申请财产保全并核算诉讼时效与诉讼费用。各地法院对差价损失的评估时点与可预见性把握存在差异，个案需结合证据评估。
免责声明：本文仅供法律知识参考，不构成对具体案件的法律意见，个案差异较大，涉及具体权利义务请及时咨询执业律师。
房产纠纷