小区交付三年，物业服务质量下滑、电梯广告收益去向不明，业主们商量成立业主大会、选出业主委员会。但很多人开了几次会、凑了几百个签名，最后卡在街道办不予备案。问题往往出在流程顺序和表决票数上：业主大会不是自发组织开个会就成立，它需要行政主管部门指导，并走过发起、筹备、表决、备案四个阶段。
一、业主大会和业委会怎么成立？
路径通常是：由建设单位或业主向街道办事处、乡镇人民政府书面申请，由其指导组建首次业主大会会议筹备组；筹备组确认业主身份与面积、起草管理规约和业主大会议事规则、拟定候选人产生办法；随后召开首次业主大会会议，表决通过这两份文件并选举产生业主委员会；最后由业主委员会在选举产生之日起 30 日内备案。实践中从申请到完成备案常见需要 3 到 6 个月。
二、谁可以发起、要满足什么条件
发起主体有两类：一是建设单位，符合成立条件时应向街道办、乡镇政府报送资料；二是业主，通常需达到一定比例的业主联名提出，常见为 5%–20%。成立条件各地口径不完全一致，一般需满足下列情形之一：已交付业主的专有部分达到建筑物总面积 50% 以上，或者首套房屋已交付满两年，具体以当地住建部门规定为准。
《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
三、筹备阶段：筹备组怎么组建
街道办、乡镇政府收到申请后，一般应在 60 日内组织成立筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办或乡镇政府代表、居民委员会代表组成，业主代表人数通常不低于总人数的一半，组长一般由街道办或乡镇政府代表担任。
筹备组要完成的四项工作
- 确认业主身份、人数及各自专有部分面积，并在物业管理区域内公告。
- 确定首次业主大会会议的形式、时间、地点，可采用集体讨论或书面征求意见的形式。
- 草拟管理规约、业主大会议事规则，并拟定委员候选人条件、产生办法与选举办法。
- 将以上内容在会议召开前 15 日公告，接受业主异议并收集修改意见。
筹备组组建后应在规定期限内召开首次业主大会会议，各地期限常见为 60 日，部分地方为 90 日，以当地规定为准。
四、表决阶段：议题与票数要求
首次业主大会会议有两项必备议题：表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生业主委员会，其中最容易出错的是票数计算。
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定选举业主委员会等事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
即参与的门槛是两个三分之二（面积和人数都要达到），通过的门槛是参与表决者的面积和人数两个过半数。实践中部分业主仍沿用《物业管理条例》第十二条中总面积与总人数各过半数参加的旧标准，民法典施行后一般应以第二百七十八条为准。统计时还要注意，未投票的不计入基数，专有部分面积一般按不动产登记簿记载计算。
业主委员会一般由 5 至 11 人的单数组成，每届任期通常不超过 5 年，委员可连选连任。业主大会自首次会议表决通过上述文件并选举产生业主委员会之日起成立。
五、备案阶段：材料与办理时限
《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
备案材料通常包括：业主大会成立和业委会选举情况的报告、会议记录与表决票原件或统计汇总表、管理规约与业主大会议事规则、委员名单及身份证明与产权证明、委员选举办法与候选人产生情况说明。备案后可凭备案证明向公安机关申请刻制印章；逾期未备案的通常需补正材料后重新提交。
六、成立之后能做什么、不能做什么
可以做的
- 代表业主与物业服务人签订、变更或解除物业服务合同，监督其履约。
- 监督并公示住宅专项维修资金使用、公共收益收支情况，一般要求至少每季度公示一次。
- 协调业主之间、业主与物业之间的矛盾，并向有关部门反映物业管理区域内的违法行为。
不能做的
- 直接处分共有部分：改变共有部分用途、利用共有部分经营、处分维修资金等属业主共同决定事项，须经业主大会表决，门槛通常为参与表决面积与人数均四分之三以上同意。
- 以业委会名义对外借款、为他人提供担保、直接向业主收取费用。
- 未经表决擅自更换或解聘物业服务人；合同到期前解聘的，通常需提前 60 日书面通知。
业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害自身合法权益的，可请求人民法院撤销，实践中一般应在知道该决定之日起一年内提出。
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